Дело № 33-6836/2020

Определение

Судья Кузнецова Л.В. УИД 16RS0013-01-2019-001428-12

№2-59/2020

№33–6836/2020

учет №146г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 мая 2020 года г.Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего Хисамова А.Х.,

судей Курмашевой Р.Э., Митрофановой Л.Ф.,

при ведении протокола помощником судьи Шадиевой С.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Хисамова А.Х. гражданское дело по апелляционной жалобе Валиева Л.М. на решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 6февраля 2020 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Валиева Л.М. к Багаутдинову Р.Р. об изменении условий о цене договора купли-продажи земельного участка от 25 ноября 2017 года, заключенного между Валиевым Л.М. и Багаутдиновым Р.Р., установив цену земельного участка в размере 3780000 рублей и взыскании процентов в размере 455000 рублей, отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, выслушав представителей ответчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Валиев Л.М. обратился к Багаутдинову Р.Р. с иском об изменении условий о цене договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что 25 ноября 2017 года между Бааутдиновы Р.Р. (продавец) и Валиевым Л.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ....:3884, который имеет следующие характеристики: общая площадь земельного участка 921200 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес местонахождения земельного участка Большековалевское сельское поселение, Высокогорский муниципальный район.

В соответствии с условиями договора купли-продажи цена земельного участка определена сторонами в размере 987000 рублей. В день заключения договора покупателем произведена частичная оплата земельного участка в размере 500000 рублей; окончательный расчет должен быть произведен не позднее 28 июля 2018 года; до окончательного расчета земельный участок находится в залоге у продавца.

26 ноября 2017 года договор купли-продажи земельного участка, передаточный акт переданы в орган государственной регистрации для регистрации перехода права собственности; переход права собственности зарегистрирован 19 декабря 2017 года.

26 ноября 2017 года стороны подписали дополнительное соглашение об изменении цены земельного участка, которая составила 5400000 рублей. В день подписания дополнительного соглашения покупатель оплатил 3000000 рублей. Всего за земельный участок Валиев Л.М. заплатил 3500000 рублей.

После перехода права собственности на земельный участок, истцу стало известно о существенных недостатках товара, не оговоренных продавцом.

Так, Валиеву Л.М. стало известно, что в соответствии с Постановлением №379 от 19 августа 2004 года об утверждении положения о Государственном природном заказнике регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан» земельный участок с кадастровым номером ....:3884 находится в особо охраняемой территории государственного заказника «Чулпан»; описание границ заказника приведено в приложении №2 указанного постановления.

В отношении земельного участка с кадастровым номером ....:3884 действуют ограничения, не позволяющие истцу в полной мере использовать земельный участок в соответствии с указанным в договоре видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи земельного участка объектом договора является земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования: для ведения сельскохозяйственного производства. В соответствии с пунктом 1.4 договора продавец гарантирует, что на дату подписания настоящего договора земельный участок не обременен правами третьих лиц.

Валиев Л.М. не может в полной мере использовать земельный участок в соответствии с оговоренным договором видом разрешенного использования, поскольку использовать такой земельный участок возможно лишь с учетом имеющихся ограничений. Нарушенное право на получение товара, соответствующего условиям договора, может быть восстановлено путем соразмерного уменьшения покупной цены.

По гражданскому делу №2-33/2019 25 апреля 2019 года была проведена судебная экспертиза, согласно заключению которой (№03-1063-2019) рыночная цена земельного участка составляет 3780000 рублей.

23 октября 2019 года истец телеграммой в адрес ответчика направил предложение об изменении условий договора о цене земельного участка и установление её в размере 3780000 рублей, с просьбой направления ответа в адрес Валиева Л.М. в течение двух дней, однако ответ не был получен.

На основании изложенного Валиев Л.М. просил изменить условия о цене договора купли-продажи земельного участка от 25 ноября 2017 года, заключенного между Валиевым Л.М. и Багаутдиновым Р.Р., установив цену земельного участка в размере 3780000 рублей в соответствии с судебной товароведческой экспертизой №03-1063-2019 от 25 апреля 2019 года, проведенной по гражданскому делу №2-33/2019 находившемуся в производстве Высокогорского районного суда Республики Татарстан.

В ходе рассмотрения дела представитель Валиева Л.М. – ИвановС.Н. увеличил исковые требования и просил также взыскать с Багаутдинова Р.Р. проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 27 ноября 2017 года по 26ноября 2019 года в размере 455000 рублей.

Представители Багаутдинова Р.Р. - Низамутдинов Р.М. и Зуич А.Н. требования не признали и пояснили, что согласно пункту 3 Положения о государственном природном заказнике регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан», территория заказника обозначается на местности предупредительными и информационными знаками по периметру границ. Покупатель осмотрел приобретаемый земельный участок. В передаточном акте стороны договора подтвердили, что претензий к качеству передаваемого недвижимого имущества и друг друг не имеется. В разделе 14 кадастрового паспорта земельного участка от 16июля 2014 года имеются особые отметки о том, что земельный участок полностью входит в зону государственного природного заказника регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан», сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановлений №291 от 7 мая 1999 года, №379 от 19 августа 2004 года. Истец до совершения сделки знал о нахождении приобретаемого земельного участка на территории заказника, указанный факт стороны договора не признали недостатком товара. Валиева Л.М. на момент приобретения земельного участка полностью устраивало нахождение земельного участка на территории заказника «Чулпан», следовательно, покупателю передан товар надлежащего качества в соответствии с условиями договора. Также представителю ответчика пояснили, что Валиев Л.М. имеет возможность использовать приобретенный земельный участок в соответствии с его разрешенном видом использования. Кроме того, заявили ходатайство о применении последствий годичного срока исковой давности, который следует исчислять с момента заключения сделки.

Представитель третьего лица – Министерства лесного хозяйства Республики Татарстан, в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, а также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица - Высокогорского отдела Управления Росреестра по Республики Татарстан в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – государственного природного заказника регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан», будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Суд постановил решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе Валиев Л.М. ставит вопрос об отмене решения по доводам, изложенным в жалобе, и удовлетворении исковых требований.

В возражении на апелляционную жалобу представитель Багаутдинова Р.Р. - Зуич А.Н., указывая на законность и обоснованност решения Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 6февраля 2020 года, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу Валиева Л.М. – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители Багаутдинова Р.Р. - Низамутдинов Р.М. и Зуич А.Н. просили в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Иные участники процесса, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, путем публикации информации о движении дела на официальном сайте Верховного Суда Республики Татарстан vs.tat.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»), на апелляционное рассмотрение дела не явились. Судебная коллегия в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, выслушав представителей ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 25 ноября 2017 года между Багаутдиновым Р.Р.(продавец) и Валиевым Л.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ....:3884 площадью 921200 кв.м, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения и разрешенным использованием – для ведения сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Большековалинское сельское поселение; цена земельного участка, согласно пункту 2.1 договора, составляет 987000 рублей, из которых 500000 рублей покупателем оплачено в день заключения договора (пункт 2.3 договора); окончательный расчет должен быть произведен не позднее 28июля 2018 года (пункт 2.4).

Согласно передаточному акту от 25 ноября 2017 года, продавец передал, а покупатель принял земельный участок, претензий к качеству передаваемого имущества и друг к другу у сторон не имеется.

26 ноября 2017 года договор купли-продажи земельного участка от 25 ноября 2017 года, передаточный акт 25 ноября 2017 года переданы для регистрации перехода права собственности; 19 декабря 2017 года произведена государственная регистрация права собственности за Валиевым Л.М. Кроме того, на земельный участок с кадастровым номером ....:3884 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Багаутдинова Р.Р.

26 ноября 2017 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым внесены изменения в условия договора купли-продажи от 25 ноября 2017 года, а именно, цена земельного участка указана 5400000 рублей (пункт 2.1), в день заключения договора купли-продажи и подписания дополнительного соглашения покупателем произведена оплата в общей сумме 3500000 рублей (пункт 2.3).

В связи с тем, что Валиеву Л.М. после регистрации перехода права собственности на земельный участок, стало известно о том, что земельный участок с кадастровым номером ....:3884 входит в зону государственного природного заказника регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан», в отношении земельного участка действуют ограничения, которые не позволяют в полной мере использовать земельный участок в соответствии видом разрешенного использования, указанного в договоре купли-продажи от 25 ноября 2017 года, для ведения сельскохозяйственного производства, 23 октября 2019 года в адрес Багаутдинова Р.Р. направлена телеграмма с предложением об изменении цены земельного участка по договору купли-продажи от 25ноября 2017 года, установив её в размере 3780000 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции выслушав пояснения сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку Валиевым Л.М., в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств в обоснование своих требований не представлено.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

Отношения, связанные с куплей-продажей земельных участков, регулируются §7 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации «Продажа недвижимости», особенности купли-продажи земельных участков также регламентированы положениями статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Как следует из пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из анализа приведенных выше норм права следует, что для возникновения права требования уменьшения покупной цены, необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств, а именно, умышленное сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; наличие у покупателя скрытой продавцом информации могло повлиять на приобретение земельного участка.

Обращаясь с настоящим иском Валиев Л.М. как на недостаток товара, который не был оговорен продавцом при заключении договора купли-продажи земельного участка, указал на расположение земельного участка с кадастровым номером ....3884 в зоне государственного природного заказника регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан», создающее в отношении земельного участка ограничения, которые не позволяют в полной мере использовать земельный участок в соответствии видом разрешенного использования.

Как следует из кадастрового паспорта от 16 июля 2014 года, земельный участок с кадастровым номером ....:3884 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка – для ведения сельскохозяйственного производства; земельный участок полностью входит в зону государственного природного заказника регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан».

В соответствии с Положением о государственном природном заказнике регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан», утвержденным Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19 августа 2004 года №379 (далее по тексту Положение №379), государственный природный заказник регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан» является особо охраняемой природной территорией республиканского значения, образованной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 7 мая 1999 года №291 с целью сохранения агроландшафта и мелиоративного комплекса как эталонной модели ведения эрозионно-устойчивой и экологически сбалансированной системы земледелия на ландшафтной основе в зоне проявления водной эрозии (пункт 1); входит в состав природно-заповедного фонда Республики Татарстан (пункт 2); расположен в Высокогорском муниципальном районе Республики Татарстан на площади 6054,4 гектара на землях сельскохозяйственного назначения и иных категорий без изъятия у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, входящих в его границы, согласно прилагаемым картосхеме (приложение №1) и описанию границ (приложение №2). Территория государственного природного заказника регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан» обозначается на местности предупредительными и информационными знаками по периметру границ.

Из подставленных фотоматериалов следует, что территория заказника «Чулпан» обозначена на местности предупредительными и информационными знаками (том 1 л.д.127-133).

Согласно пункту 1.5 договора купли-продажи земельного участка от 25 ноября 2017 года покупатель осмотрел земельный участок, претензий по качеству не имеет; стороны подтвердили, что на момент подписания договора земельный участок находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков, которые следует указать в договоре.

Таким образом, осматривая при заключении договора купли-продажи приобретаемый земельный участок ВалиевЛ.М. не мог не видеть предупредительные и информационные стенды, которыми обозначена территория государственного природного заказника регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан» по периметру границ.

Указание истца на то, что расположение земельного участка с кадастровым номером ....:3884 в зоне государственного природного заказника регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан» создает в отношении земельного участка ограничения, не позволяющие в полной мере использовать земельный участок в соответствии видом разрешенного использования, не обосновано, поскольку установленные в пункте 16 Положения №379 ограничения деятельности не исключают возможность использования принадлежащего Валиеву Л.М. земельного участка для сельскохозяйственного производства, что соответствует правовому режиму использования земельного участка, определяемого его категорией и видом разрешенного использования.

В судебном заседании 6 февраля 2020 года представитель ВалиеваЛ.М. – Иванов С.Н. пояснил, что земельный участок истцом приобретен с целью изменения вида разрешённого использования на индивидуальное жилищное строительство. Между тем, согласно пункту Положения №379 на территории заказника запрещается любая деятельность, угрожающая существованию природных комплексов, в том числе: строительство и размещение вне населенных пунктов, вне садоводческих некоммерческих товариществ и вне огороднических некоммерческих товариществ хозяйственных, промышленных, коммунальных объектов и иных сооружений, не связанных с деятельностью заказника и ведением лесного хозяйства (кроме реконструкции ранее созданных объектов); предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества, промышленных объектов, а также для размещения баз отдыха.

Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно отказал в назначении дополнительной экспертизы для установления стоимости земельного участка с кадастровым номером ....:3884 на дату заключения договора купли-продажи, основанием к отмене решения не являются, поскольку заявленное представителем истца ходатайство о назначении по делу дополнительной товароведческой экспертизы разрешено судом первой инстанции в соответствии с со статьей 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, доводы подателя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции положений статей 179, 181, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации о правилах исчисления срока исковой давности по делу об изменении условий заключенного сторонами договора, на законность обжалуемого судебного постановления, соответствующего фактическим обстоятельствам дела и примененным судом по делу положениям §7 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации «Продажа недвижимости», статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 475, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации не влияют.

Иные доводы, изложенные в жалобе, фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции не содержат. Фактически доводы жалобы выражают несогласие с принятым решением, сводятся к оспариванию правильности выводов суда об установленных им фактах и переоценку имеющихся в деле доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Решение суда постановлено в соответствии с установленными обстоятельствами, требованиями закона, нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом не допущено,

Руководствуясь статьями 199, 327 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 6февраля 2020 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Валиева Л.М. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи